오늘은 정부가 10월 26일에 발표한 내년부터 5년간 공급할 50만호 공공 분양 공급 계획에 대하여 이야기해 보도록 하겠습니다. 이번 발표에서는 흥미로운 점이 몇 가지 발견되어 제 포스팅뿐만 아니라 관련 뉴스 기사를 보시는 것을 추천드립니다.
<목차>
1. 이번 50만 호 공공 분양 공급 계획의 특징
2. 공공 분양 주택 50만 호 총 물량 어떤 식으로 분배될까?
3. 공급되는 주택 모델들 (나눔형, 선택형, 일반형)
4. 공공분양주택 중 가장 먼저 사전 청약받을 지역 및 공급 수
5. 공공분양주택 청약 자격 개편안
6. 공공주택뿐만 아닌 민간주택 청약 제도 또한 손질
이 글을 읽으시면 이번 정부의 부동산 목표인 50만호 공공 분양 주택 공급 계획에 대한 전반적인 정보를 얻으실 수 있으며, 서울에 살고 계시는 분들은 제일 먼저 시작될 사전 청약에 대한 정보 또한 가져가실 수 있습니다.
50만 호 공공 분양 공급 계획 발표
1. 이번 50만 호 공공 분양 공급 계획의 특징
우선 첫 번째 특징은 그동안 정부의 주거 지원 방식은 '임대'에 초점이 맞춰져 있었습니다. 하지만, 국토연구원의 주거실태 조사에 따르면 우리나라 청년들의 주택 보유 의사(2021년 81.4%)가 꾸준히 상승하는 점에 따라 정부의 주거 지원 방식도 '임대'에서 '분양'으로 변경되었다는 점이 제일 큰 특징입니다.
두 번째로 이번 계획의 특징은 '청약 사각지대'에 놓였던 청년층 위주에 초점이 맞춰져 있다는 겁니다. 아시다시피 현 청약 제도는 가점 위주로 무주택 기간이 길수록, 부양가족이 많을수록 고득점을 하므로 청년들이 청약에서 당첨되기란 여간 어려운 것이 아니었습니다. 이와 같은 현실에 총 50만 호의 공공분양주택 중 34만 호가 청년층에 공급될 것이라고 발표한 것입니다.
세 번째는 50만 호의 공공분양주택의 입지가 도시 외곽이 아닌 역세권과 도심의 우수 입지에 초점을 맞추고, 청년층의 각기 다른 상황에 따른 여러 가지 분양 모델을 제시하고 있다는 것입니다.
<2022.10.26 정부의 50만호 공공 분양 공급 계획>
<공공 부문>
- 임대 보단 분양
- 청년층 위주의 분양 공급 계획
- 나눔형, 선택형 모델에 청년층 청약 제도 도입
- 분양 주택의 위치가 도심 역세권 및 우수 입지
- 청년들의 각기 다른 상황 고려한 여러 가지 공급 주택 모델 제시
<민간 부문>
- 규제 지역 민영주택 청약 개선안
2. 공공 분양 주택 50만 호 총 물량 어떤 식으로 분배될까?
내년 기준으로 향후 5년 동안 정부에서 공급할 분양 주택의 규모가 50만 호입니다. 그중 청년층 (19~39세 이하) 배당되는 규모가 34만 호, 4050 등에 분배될 주택 규모 수가 16만 호입니다.
지역을 기준으로 따졌을 때 수도권 36만호(서울 6만 호), 비수도권 14만 호 규모로 나눠질 것 같습니다. 5년이란 기간을 생각했을 때 내년 첫 해 안에 총 허가 또는 승인이 될 주택 규모의 수는 7만 6천 호 (수도권 5만 2천 호)가 될 듯합니다.
- 연령별 : 청년층 (19세 ~39세 이하) 34만호 / 4050 등 16만 호
- 지역별 : 수도권 (서울 6만호) 36만 호 / 비수도권 14만 호
- 2023년 승인(허가 포함)될 만호 : 총 7만 6천호 (수도권 5만 2천 호, 비 수도권 1만 4천 호)
3. 공급되는 주택 모델들
1) 나눔 형 (25만 호)
분양가를 시세의 70% 이하로 책정하고, 장기 모기지가 적용되는 모델입니다. 처음부터 분양을 받는 경우로서 5년 의무거주기간을 보낸 후 공공에 환매할 시 시세 차익의 70%를 수분양자가 가져가는 구조로 가지고 있습니다.
<나눔 형 모델 유형별 공급 비율 및 금리 지원 계획>
- 특공 80% (청년 15%, 신혼부부 40%, 생애최초 25%), 일반 20% (그중 추첨제 20% 도입)
- 금리 지원 : 최대 5억 원까지 40년 만기, 연 1.9~3.0% 고정금리가 적용된 전용 대출이 지원
- LTV(주택담보대출비율) 최대 80%까지 적용하고, DSR은 따지지 않음
2) 선택형 (10만 호)
저렴한 임대료로 우선 6년간 거주한 이후 그때 가서 분양 여부를 선택하는 타입의 모델입니다. 이때 분양을 원하지 않을 시에도 수요자에게 임대기간을 4년간 추가로 보장하는 것이 특징입니다. 또한 거주하는 기간은 청년 통장 납입 기간으로 인정해 준다고 합니다.
<선택형 모델 유형별 공급 비율 및 금리 지원 계획>
- 특공 90% (청년 15%, 신혼부부 25%, 생애최초 20%, 다자녀 10%, 기관추천 15%, 노부모 5%), 일반 10% (그중 추첨제 20% 도입)
- 금리 지원 : 최대 5억 원까지 40년 만기, 연 1.9~3.0% 고정금리가 적용된 전용 대출이 지원
- LTV(주택담보대출비율) 최대 80%까지 적용하고, DSR은 따지지 않음
- 임대 보증금에 대해 최대한도 3억 원까지 연 1.7~2.6% 금리의 전세대출 지원
3) 일반형 (15만 호)
일반형은 기존처럼 즉시 분양받고 싶어 하는 수요를 고려한 모델로서, 분양가 상한제 적용하여 시세의 80% 수준으로 공급하는 모델입니다.
<일반형 모델 유형별 공급 비율 및 금리 지원 계획>
- 특공 70% (신혼부부 20%, 생애최초 20%, 다자녀 10%, 기관추천 15%, 노부모 5%), 일반 30% (그중 추첨제 20% 도입)
- 기존 주택도시 기금의 디딤돌 대출 지원
- 신혼부부와 생애최초 주택 구입자에 각각 4억 원, 2억 원까지 대출 한도를 높여줌
4. 공공분양주택 중 가장 먼저 사전 청약받을 지역 및 공급 수
2023년 사업이 승인될 7만 6천 호 중에 약 1만 1천 호 정도를 조기 공급하기 위하여 3차례에 걸쳐 사전 청약을 받을 것으로 보입니다. 사전 청약을 받을 지역은 모델별로 아래와 같습니다.
1) 나눔 형 공급 주택: 6,007호
- 2022년 하반기: 서울지역 (고덕강일 3단지 500호), 경기지역 (고양 창릉 1,322호, 양정 역세권 549호)
- 2023년 상반기: 서울지역 (마곡 10-2 260호, 마곡 택시차고지 210호), 경기지역 (남양주 왕숙 942호, 안양 관광 276호)
- 2023년 하반기: 서울지역 (고덕강일 3단지 400호, 면목 행정타운 240호, 위례 A1-14BL 260호)
- 2023년 하반기: 경기지역 (남양주 왕숙 2 836호, 안양 매곡 212호)
2) 선택형 공급 주택: 1,800호
- 2023년 상반기 : 남양주 진접 2 500호, 구리갈매역세권 300호
- 2023년 하반기 : 부천 대장 400호, 고양 창릉 600호
3) 일반형 공급 주택: 2,748호
- 2022년 하반기 : 경기지역 (남양주 진접 2 382호, 남양주진접2 372호)
- 2023년 상반기 : 서울지역 (동작구 수방사 263호, 성동구치소 320호), 경기지역 (남양주 왕숙 575호)
- 2023년 하반기 : 서울지역 (서울 대방 공공주택지구 836호)
5. 공공분양주택 청약 자격 개편안
청년층이 청약 자격 조건이 들어오면서 조금씩 청약 자격에 변화가 생겼습니다. 아래에 변경된 청약 자격 및 소득 수준에 대한 조건을 알아보도록 하겠습니다.
1) 청년층: 주택 소유 이력 없음 (19~39세, 미혼) / 1인 월평균 소득 140% 이하, 순자산 2.6억원 이하
2) 신혼부부 : 예비 신혼부부 또는 혼인 7년 이내 신혼부부, 6세 이하 자녀가 있는 부부 또는 한부모 가족 (6세 이하)
월평균 소득 130%(맞벌이 140%) 이하, 순자산 3.4억 원 이하
3) 생애최초 : 주택 소유 이력 없고 배우자 또는 미혼자녀 있는 소득세 5년 납부자
월평균소득 130% 이하, 순자산 3.4억원 이하
4) 중장년층 : 다자녀, 노부모 등 / 월평균소득 120% 이하, 순자산 3.4억원 이하
6. 공공주택뿐만 아닌 민간주택 청약 제도 또한 손질
사실상 청년층에게는 희망이 될 수 없었던 민간 주택 청약 제도 부분도 정부가 개편안을 내놓았습니다. 사실상 국민 주택 규모라 불리는 30평형대 이하의 아파트 청약제도에 대하여는 가점제가 아닌 추첨제의 비율은 높인 것이 바로 핵심입니다. 또한 그 이상이 되는 규모의 아파트에서는 추첨 비율보다 가점 비율을 높힌 것도 이번 정부 정책에 특징이라고 할 수 있습니다.
오늘은 지난 10월 26일 정부에서 발표한 공공분양주택 50만 호 공급 계획에 대하여 이야기해 보았습니다. 청년층에게는 희망적인 소식이며, 어쨌든 지방에서 16만 호의 비교적 저렴한 공공분양 주택이 공급될 계획이라 내 집 마련을 꿈꾸시는 분들에게도 좋은 소식이 아닐까 생각이 듭니다.
현재는 부동산 경기가 아주 침체라 거래도 잘 안 되는 편이라 별로 관심이 없으실 수도 있으나, 최소한 주택의 기본 목적인 주거 안정이라는 목적을 해소할 수 있는 기회이므로 개인적으로는 잘 이용해 보시길 추천드립니다. 그나저나 빨리 비수도권 지역의 사전 청약 소식도 빨리 들려왔음 하는 바람입니다. 글 읽어주셔서 감사합니다.
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