만 35세~39세, DSR 장래 소득 계산해 봤자 소용없다.

DSR3단계-장래소득-만35세39세

 

새롭게 시작되는 DSR 3단계 적용과 더 많은 대출을 받기 위하여 정부가 내놓은 장래 소득 정책이 실제로 내집 마련을 가장 많이 하는 연령인 만35세부터 39세사이에는 별로 도움이 되지 않는다는 얘기가 들립니다. 그것에 대해 함께 알아보도록 하겠습니다. 

 

<목차>

1. DSR 3단계 적용 시작 

2. 정부가 도입한 '장래 소득' 개념 

    1) 20~39세의 장래 소득 추정 

    2) 주택 담보 대출 만기 40년 사용시 마찬가지로 큰 이득이 없는 20대

 

 

 

 

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DSR 3단계 적용 시작

2022년 7월 1일부터 총 대출금액이 1억원 이상이 되면 DSR 40% 적용을 받는 DSR 3단계가 적용됩니다.

 

예전에 저의 포스팅에서 얘기했었지만 LTV를 아무리 상향 조정 시켜 준다고 해도 DSR 40%가 완화하지 않는다면 중간 소득 급여자 이하의 계층에서는 사실 상 원하는 만큼의 대출 금액을 받기 어려운 상황입니다. 

 

 

 

 

정부가 도입한 '장래 소득' 개념

이를 모를 리 없었던 정부도 이에 대한 대책으로 '장래 소득'이라는 개념을 내어 놓았습니다. DSR 정책은 사실 상 본인의 연간 소득의 40% 이상의 대출을 넘기지 못하게 하겠다는 개념입니다. 

 

이에 대한 정부의 해결책은 현실적으로 본인이 벌고 있는 연간 소득이 아닌 앞으로 더 벌게 될 장래 소득을 기준으로 한다면 조금 더 많은 대출 금액을 받을 수 있다는 것입니다. 

 

1) 20~39세의 장래 소득 추정 

연령별-인정장래소득-20년만기주담대

 

만 20세가 만기 20년의 주택 담보 대출을 받는다고 가정해 보고, 담보 대출이 끝이 날 즈음인 만 40세의 구간의 연 소득에 따라 가중치가 부여됩니다.

 

이 개념은 가중치가 적용된 장래 소득은 현재 해당 연령의 평균 급여보다 높아지는 것에서 부터 시작되었습니다. 

 

하지만 실제로 만35세~39세가 만기 20년 이상의 주택 담보 대출을 받을 경우 가중치는 '0'으로 나왔습니다. 즉 아무 효과가 없다는 뜻입니다. 

 

이는 50대에 들어서면서 연령이 높아질 수록 연 평균 소득이 감소하기 시작한다는 점을 간과했기 때문입니다.

 

위 표를 보시면 만 35세~39세의 연평균소득이 4,383만원과 20년 뒤인 만55세~59세의 연평균소득이 4,396만원으로 불과 얼마 차이가 나지 않는 것을 알 수가 있습니다.

 

참고로 인정 장래 소득을 위한 연령별 연 평균소득은 고용노동통계 데이타를 쓰고 있습니다. 

 

 

2) 주택 담보 대출 만기 40년 사용시 마찬가지로 큰 이득이 없는 20대

이 뿐만이 아니고 주택 담보 대출의 만기를 최장 40년으로 할 경우 20대의 장래 소득도 크게 증가되지 않는 것으로 예상되었습니다.

 

전문가들은 아래 금액 정도로 늘어나는 것은 대출 금액에 커다란 변화를 주지 못할 것으로 말하고 있습니다. 즉 20대가 주택 담보 대출 만기 40년을 사용할 지라도 그들이 원하는 만큼의 대출 금액을 얻어내기는 사실상 어렵다는 얘기입니다.

 

 

<20대가 주담대 40년 만기 사용시 기대할 수 있는 장래 소득>

• 만 20~24세 : 현 연평균소득 2,619만원, 만기 40년 이용 시 장래 소득 3,011만원(+369만원)
• 만 25~29세 : 현 연평균소득 3,249만원, 만기 40년 이용 시 장래 소득 3,336만원(+87만원)

 

 

 

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오늘은 만35세~39세, DSR 장래 소득 적용을 해 봤자 크게 효과 없다라는 얘기를 해 보았습니다. 이 모든 것에 문제는 우리의 연평균소득이 연령대가 높아짐에 따라 무조건적으로 오르지는 않는다는 의미입니다. 

 

위의 표에서 보시면 실제 만49세를 정점으로 서서히 연 소득이 감소하는 것을 볼 수가 있습니다.

 

그러니 젊은 연령층에서 주담대 20년, 30년, 40년 만기로 빌려서 대출을 갚을 고 연령층으로 가봤자 그다지 연평균소득이 높지 않아 이에 따라 장래 소득 또한 높게 나오지 않는 것입니다.

 

은행에서는 금융당국에서 이 점을 파악해서 지금 개선을 강구하고 있다고 밝혔습니다만 얼마나 좋은 개선 정책이 나올지는 의문입니다. 글 읽어주셔서 감사합니다.