생애최초 주택 구입자 LTV 80% 상향, DSR 3단계 유지

 

---

생애최초-주택구입-LTV80%-DSR-3단계

 

 

오늘은 새 정부의 2가지 굵직한 부동산 정책에 대하여 이야기해 보도록 하겠습니다. 하나는 LTV(주택담보부채비율)이며, 또 다른 하나는 DSR(총부채 원리금 상환비율)입니다. 주요 내용은 생애 최초 주택 구입자에 한하여 LTV 80%까지 상향 조정한 것과 현재 유지되고 있는 DSR 2단계가 다음 달 7월부터 3단계로 변경한다는 내용입니다. 

 

 

---

생애최초 주택 구입자 LTV 80% 상향, DSR 3단계 유지 

1. 생애최초 주택 구입자 LTV 80% 상향 조정 

새 정부 정책 중에서 가장 눈에 띄는 것은 생애 최초 주택 구입자들에 한해 LTV(주택담보부채비율)을 80%까지 상향 조정한 것입니다. 특히 좋은 점은 지역이나, 주택 가격, 소득에 상관이 없다는 점입니다. 현행 LTV는 지역, 주택 가격 그리고 소득에 따라 %가 정해지는 것에 비하면 파격적인 정책입니다. 

 

<현행과 개선 LTV %>

1) 현행 LTV %

• 투기지구, 투기과열지구 LTV 상한은 40%, 조정대상지역 LTV 상한은 50%
• 최대 대출한도는 4억원 
• 주택 가격에 따라 10~20%의 가산 우대가 적용
• 투기과열지구 주택 가격 9억 원(조정대상지역 8억 원)을 넘거나 부부합산 소득 1억 원을 넘으면 생애최초 주택 구입자라 하더라도 LTV 우대를 받을 수 없음 

2) 개선 LTV %

• 최대 대출한도는 6억원으로 지역, 주택 가격, 소득과 관계없이 LTV 최대 80%까지 가능하도록 함 

 

2. 7월부터 DSR 3단계 

올해 1월부터 적용되고 있는 DSR 2단계를 7월부터는 DSR 3단계로 변경될 예정입니다. 이것을 보면 정부의 생각은 명확한 것 같습니다. LTV와 주택을 담보로 하는 대출은 풀어주되, 갚을 수 있는 능력 한도에서만 대출이 가능한 DSR은 유지하는 쪽으로 가닥을 잡은 것 같습니다. 아무래도 지금 DSR을 풀어버리게 되면 대출 한도가 곧바로 늘어갈 것이고, 가뜩이나 언제 터질까 하는 가채 부채 폭탄에 기름을 붓는 격이 될 수 있기 때문입니다. 

 

올해 6월까지는 총 대출액 2억원을 초과해야 DSR 적용 대상에 들어갔지만, 다음 달(7월)부터 총 대출액 1억 원을 초과하게 되면 DSR 적용을 받게 됩니다. 총 대출액 기준이 낮아진 만큼 적용 대상이 되시는 분들이 많이 늘어날 것으로 예상됩니다. 

 

DSR은 총 부채원리금상환비율로써, 현재 적용 비율을 40%입니다. 즉 원리금 상환액(이자 포함)이 연 소득의 40%를 넘어설 수 없다는 것입니다. 

 

즉, 연봉이 5,000만원인 사람이 DSR 40% 적용 대상이 되면 이 사람은 대출을 2,000만 원까지 밖에 받을 수 없게 되는 것입니다. 월로 계산을 해보면 원리금 상환액과 이자를 합쳐 167만 원 넘는 대출을 받을 수가 없습니다. 

 

 

3. DSR 완화 없이 LTV 80% 상향 조정은 효과 없다?

전문가들은 얼핏 보면 LTV 80% 까지 대출을 해주면 앞으로 대출을 많이 받을 수 있을 것으로 예상할 수 있지만, DSR의 완화 없이는 사실 상 효과가 없습니다. 

 

예를 들어 연봉이 5,000만원인 사람이 5억 원짜리 집을 구입하려고 합니다. LTV 80% 적용하면 4억 원까지 대출이 가능합니다. 하지만 DSR 적용 대상이 되므로 3억 7천만 원 (주담대 30년, 3.5% 원리금 균등)까지 대출 가능합니다. 즉 LTV를 높여줘 봤자 DSR에 걸리면 대출을 그만큼 받을 수가 없게 됩니다. 

 

이런 현상은 저소득으로 갈수록 극명하게 보입니다. 예를 들어 연봉이 3,000만원이 사람이 5억 원짜리 집을 구매하려고 한다면 LTV 80%를 적용을 받으면 4억 원까지 가능해야 하지만, DSR 적용 대상에 걸리면서 2억 2천만 원(주담대 30년, 3.5% 원리금 균등)까지만 대출이 안 나오게 됩니다. 

 

이번엔 고소득자로 넘어가 보도록 하겠습니다. 연봉이 1억원이 사람이 9억 원짜리 집을 구매하고자 합니다. LTV 80%로 적용받으면 7억 2천만 원까지 가능하지만, DSR 적용을 받으면 7억 4천만 원(주담대 30년, 3.5% 원리금 균등)까지 가능합니다. 즉, LTV 80% 보다 DSR 적용으로 받는 대출 금액이 더 커질 수 있는 것입니다. 

---

오늘은 생애최초 주택 구입자 LTV 80% 상향, DSR 3단계 유지에 대하여 이야기해 보았습니다. 정부에서도 이런 LTV 80%까지 상향 조정이 DSR 때문에 많은 영향을 끼치지 못할 것을 예상하고 소득의 개념에 장래 소득 반영방식이라는 대출시점과 만기 시점까지 각 연령구간 별 소득흐름을 평균 내는 방식을 이용하면 소득이 조금 늘어갈 것이고 이것으로 DSR 규제를 받더라도 대출 금액이 늘어갈 것을 기대하고 있는 것 같습니다. 앞으로 어떻게 변경될지 더 지켜봐야겠습니다. 글 읽어주셔서 감사합니다.