분양가 상한제 개편안 분양가 최대 4% 인상 효과

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분양가-상한제-개편안

 

오늘은 새 정부가 새롭게 손질을 한 분양가 상한제 개편안에 대하여 이야기해 보도록 하겠습니다. 어떠한 점들이 변경이 되었는 지를 알아보고 이로 인해 새로 지어질 아파트 분양가는 얼마나 달라질 지에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

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분양가 상한제 개편안 분양가 최대 4% 인상 효과 

1. 기존 분양가 상한제를 바라보는 입장 

그동안 시행된 분양가 상한제에 대하여 사업시행사(사업주체)는 불만이 많았습니다. 현실을 고려하지 않은 분양가 산정이 주된 이유였습니다. 새 정부에서는 현실을 고려하지 않은 낮은 분양가가 사업주체로 하여금 더 많은 공급을 하지 않는 원인으로 보고 현실적인 분양가를 산정할 수 있게 하겠다는 취지로 개편안을 발표하게 된 것입니다. 

 

그리고 아파트가 다 지어지면 상대적으로 인근 아파트보다 가격이 낮아 청약 당첨이 된 사람들에게는 '로또 아파트'라고 불려졌습니다. 그 이유는 상대적으로 낮은 가격으로 시작한 아파트 가격이 시간이 지나면서 인근 아파트의 시세를 따라갈 만큼 올라갔기 때문입니다. 그 차이가 큰 만큼 매도 시 더 많은 수익을 얻을 수 있었기 때문에 그렇게 불리 지지 않았나 생각을 합니다. 

 

 

 

2. 분양가 상한제 개편안 주요 내용

국토교통부에서는 민간 정비사업의 분양가 산정 시 아래와 같은 요인들을 일반 분양가에 반영한다고 발표하였습니다. 그리고 분양가 상한제 아파트 기본형 건축비에 대한 자재값을 탄력적으로 조정할 수 있도록 하였으며, 택지비를 검증하기 위한 택지비 검증위원회를 설치하기로 하였습니다. 

 

이번 개편안 적용 대상은 현재 시점(2022.06.21)에서 입주자 모집공고를 내는 사업장부터 시작될 것으로 보입니다. 

 

1) 일반 분양가에 추가 반영되는 요인들 

• 세입자 주거 이전비 : 세입자에게 4개월치의 가계지출비 (4인 기준 통상 2,100만원)
• 영업손실 보상비 : 휴업 4개월치, 폐업 2년 치를 반영
• 명도 소송비 
• 기존 거주자 이주를 위한 금융비용 : 실제 발생 이자를 반영하되 상한 설정 
• 총회 운영비 

 

2) 기본형 건축비 자재비용 탄력 적용

• 기존 : 주요 자재 선정된 4개 품목 (레미콘, 철근, 고강도 콘크리트 파일 및 동관)
• 개편 : 공법 변화와 사용 빈도를 고려하여 5개 품목 (레미콘, 철근, 창호유리, 강화 합판 마루, 알루미늄 거푸집)

 

3) 민간 택지비 산정 방식 

사실 아파트 분양가는 간단하게 생각한다면 택지비와 건축비를 합한 가격입니다 그리고 분양가의 70% 비중을 가지고 있는 택지비는 그동안 한국 부동산원에서 비공개로 검증해 오고 있었습니다. 이번 개편안에서는 택지비 산정 시 외부 전문가도 참여시키는 택지비 검증위원회를 설치하기로 하였습니다. 이것으로 그동안 비밀리에 진행되었던 택지비 검증의 객관성과 공정성을 높이겠다는 뜻으로 보입니다. 

 

 

 

3. 분양가 상한제 개편안의 효과 

정부는 이번 분양가 상한제 개편안의 효과로 1.5%에서 최대 4.0% 분양가가 상승할 것으로 전망하고 있습니다. 예를 들어 서울의 A 재개발 사업장을 시뮬레이션한 결과, 개편안으로 분양가가 약 2.3%(평당 55만 원)가 상승하였습니다. 

 

<시뮬레이션 예시>

1) 기존 분양가 : 평당 2,580만 원

 

2) 추가되는 요인들 (평당 기준)

• 명도 소송비 9만 원
• 이주 금융비용 38만 원
• 총회 등 소요 경비 4만 원
• 기본형 건축비 상승액 9만 원

3) 개편안 분양가 : 평당 2,640만 원 (평당 60만 원 상승)

 

우리나라 최대 규모의 재건축 사업장인 서울 강동구 둔촌 주공아파트의 경우 현재 평당 분양가가 3,700만 원이오나, 개편안을 적용할 경우 평당 74만 원 정도 상승할 전망입니다. 전용면적 84㎡ 기준으로 보자면 전체 분양가는 2,500만 원 정도 오르게 되는 것입니다. 

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오늘은 새 정부의 분양가 상한제 개편안 내용과 그로 인한 분양가 상승효과에 대하여 이야기해 보았습니다. 하지만 전문가들은 최근의 원자재 가격 폭등과 이미 5%대로 상승한 소비자 물가를 감안한다면 최대 4% 분양가 상승효과가 있는 이번 개편안이 큰 힘을 발휘하지 못할 것이라고 내다보았습니다. 

 

더 심각하게 생각하는 것은 택지비 부분이었습니다. 사실상 분양가가 결정이 되는 택지비에 대한 조정 없이 분양가의 약 30% 비중인 건축비에서 가산 비만 추가하는 이런 식의 정책은 민간 공급을 움직이는 사업주체에 큰 영향을 주기는 어렵다고 보았습니다. 

 

어쨌든 이로 인해 개편안 이후 입주자 모집공고를 내는 사업장은 더 높은 분양가를 갖게 되었습니다. 개편안 이후에는 반값 아파트라는 로또 당첨은 더 이상 없을 것으로 예상되오나, 새로 집을 장만하는 사람들에게는 더 높은 분양가를 지불하고 아파트에 들어가야 하는 부담이 생길 것 같습니다. 이번 분양가 상한제 개편안이 앞으로 어떤 영향을 미칠지는 더 지켜봐야 할 것 같습니다. 글 읽어주셔서 감사합니다.